La loi Pinel : le dispositif plébiscité par les investisseurs
Succédant au dispositif Duflot en 2014 et reconduite au moins jusqu’en 2024, la loi Pinel permet aux investisseurs qui achètent un bien immobilier neuf pour le louer de bénéficier d’une réduction d’impôts. Ils doivent respecter un certain nombre de conditions relatives au bien, à la zone d’implantation de celui-ci, au locataire, au plafonnement des loyers et à la durée de location du logement.
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Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales de la loi Pinel 2024. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.
L’investissement en loi Pinel s’applique à deux logements maximums par an et est limité par un plafond de 300 000 € d’investissement par personne et de 5 500 € par m2 de surface habitable
Les conditions liées aux locataires : Le logement mis en location au titre de la loi Pinel doit constituer la résidence principale du locataire et être non meublé. En parallèle, le revenu fiscal annuel du locataire ne doit pas excéder certains plafonds fixés par la loi, variables en fonction de la zone d’implantation du logement et du nombre d’occupants du foyer.
La durée de location : L’investisseur en loi Pinel doit s’engager à louer le bien immobilier pendant une durée minimale de 6 ans, sous peine de perdre ses avantages fiscaux et de voir remis en cause l’équilibre financier de son placement.
Cette période de 6 ans est prolongeable deux fois 3 ans, pour une durée maximale de 12 ans au total. L’investisseur peut également partir sur une durée minimale de 9 ans, prolongeable alors une fois de 3 ans.
En fonction de la durée de location, 6, 9 ou 12 ans, il obtient une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % de son investissement, dans la limite de 63 000 €.
2. Les statuts LMNP/LMP : l'investissement en logement meublé, dans le neuf comme dans l'ancien
Selon votre qualité de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), vous pourrez déduire votre déficit foncier et vos différentes charges, imputer les amortissements mobiliers et immobiliers, et éventuellement bénéficier d’une exonération de plus-value.
L’investisseur est considéré par la loi comme un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou un Loueur Meublé Professionnel (LMP) en fonction notamment du montant des revenus locatifs perçus :
•En-dessous de 23 000 € : il fait partie des LMNP, ce qui lui donne droit de déduire l’intégralité de ses charges foncières de son revenu global. S’il opte pour le régime réel, il peut également prétendre à l’imputation des amortissements murs et mobiliers sur le bénéfice d’exploitation. La plus-value de cession, une fois l’investissement locatif achevé, est soumise au régime de droit commun pour les particuliers.
•Au-dessus de 23 000 € : l’investisseur est un LMP, il peut déduire l’intégralité des charges foncières de son revenu global et actionner le levier du déficit foncier. À nouveau, les amortissements sont déductibles du bénéfice d’exploitation et, à condition de louer le logement meublé pendant au moins 5 ans, il peut obtenir une exonération totale de la plus-value à la revente. Enfin, le statut LMP permet de transmettre son patrimoine immobilier à ses héritiers avec une fiscalité allégée (étalement des droits de succession sur 15 ans et abattement de 75 % à condition de remplir certains critères).
Le statut LMNP : qu'est-ce que c'est ?
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Le statut LMNP concerne les propriétaires particuliers qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés. Il concerne donc uniquement les particuliers, contrairement au statut LMP (statut de loueur en meublé professionnelle) réservé aux investisseurs en logement locatif, mettant à la location des logements meublés.
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